Spaniens geplante 21%ige Steuer auf Ferienwohnungen: Was könnte das für Benahavís Property bedeuten?

Spanien erwägt höhere Steuern und strengere Kontrollen für Kurzzeitvermietungen. Wir untersuchen, welche Auswirkungen die Vorschläge auf Immobilien mit und ohne touristische Lizenz in Benahavís und der umliegenden Costa del Sol haben könnten.

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Die in Benahavís vorgeschlagene spanische Ferienwohnungssteuer könnte sich als eine der bedeutendsten Änderungen für Kurzzeitvermieter, Immobilienkäufer und Investoren an der Costa del Sol erweisen.

Ein zwischen PSOE und Sumar vereinbarter Entwurf für ein Wohnungsdekret sieht angeblich die Anwendung einer Mehrwertsteuer von 21 % auf viele touristische Mietobjekte vor, erlaubt erhebliche Grundsteuerzuschläge in bestimmten Gebieten mit Wohnungsnot und verhängt deutlich höhere Strafen gegen digitale Plattformen, die Mietinformationen nicht weitergeben.

Für Eigentümer und Käufer in Benahavís, Marbella, Estepona und der gesamten Costa del Sol stellt sich verständlicherweise die Frage: Könnte eine Immobilie mit touristischer Lizenz weniger rentabel werden und könnten Häuser ohne solche Lizenz wettbewerbsfähiger werden?

Die Antwort ist differenzierter, als manche Schlagzeilen vermuten lassen.

Die Maßnahmen sind noch nicht in Kraft getreten. Die Regierung verschob den Verordnungsentwurf auf die Zeit nach dem Sommer, da sie nicht über genügend parlamentarische Unterstützung für ihre Verabschiedung verfügte. Mehrere potenzielle Verbündete erhoben Einwände gegen verschiedene Teile des Maßnahmenpakets, sodass dessen endgültige Fassung und mögliche Verabschiedung ungewiss bleiben.

Dennoch verdeutlicht der Vorschlag die Richtung, in die sich die spanische Wohnungspolitik entwickelt. Ferienwohnungen werden zunehmend nicht mehr nur als private Wohnraumvermietung betrachtet, sondern als eigenständige Wirtschaftstätigkeit, die die Regierung identifizieren, regulieren und stärker besteuern möchte.

Was schlägt die spanische Regierung vor?

Der gemeldete Erlass ist Teil eines viel umfassenderen Wohnungspakets, das touristische Vermietungen, Saisonverträge, Langzeitmietverhältnisse, Immobilienreparaturen, bezahlbaren Wohnraum und Immobilienanlagevehikel umfasst.

Zu den Maßnahmen, die für Ferienhausbesitzer am relevantesten sind, gehören eine mögliche Mehrwertsteuer von 21 %, die Befugnis der Kommunen zur Erhöhung der Grundsteuer, eine klarere Unterscheidung zwischen touristischen und saisonalen Vermietungen sowie deutlich höhere Strafen für nicht konforme Buchungsplattformen.

Mögliche Mehrwertsteuer von 21 % bei Kurzzeitvermietungen

Der Vorschlag sieht angeblich die Anwendung des regulären Mehrwertsteuersatzes von 21 % auf qualifizierte kurzfristige touristische Unterkünfte vor.

Derzeit sind viele Ferienwohnungen von der Mehrwertsteuer befreit, es sei denn, der Eigentümer bietet hotelähnliche Dienstleistungen an. Touristische Unterkünfte, die entsprechende Beherbergungsleistungen umfassen, können stattdessen dem ermäßigten Beherbergungssteuersatz unterliegen.

Das vorgeschlagene System würde diese Unterscheidung erheblich verändern, indem der Standardtarif auch auf bestimmte Aufenthalte von 30 Tagen oder weniger angewendet würde.

Berichten zufolge könnte die Maßnahme auf Kurzzeitvermietungen in Gemeinden mit 10,000 oder mehr Einwohnern abzielen. Da der endgültige Gesetzestext jedoch noch nicht verabschiedet oder veröffentlicht wurde, sollten Eigentümer nicht davon ausgehen, dass alle gemeldeten Schwellenwerte oder Ausnahmen in der endgültigen Gesetzgebung unverändert übernommen werden.

Zahlt der Eigentümer oder der Gast die 21%ige Mehrwertsteuer?

Die Mehrwertsteuer wird üblicherweise zum vom Kunden gezahlten Preis hinzugerechnet und vom Unternehmen, das die steuerpflichtige Dienstleistung erbringt, eingezogen.

Theoretisch könnte ein Vermieter den Mietpreis um 21 % erhöhen und die Steuer an den Gast weitergeben. In der Praxis erlaubt der Markt jedoch möglicherweise nicht jedem Vermieter, den endgültigen Buchungspreis um den vollen Betrag zu erhöhen.

Nehmen wir an, eine Unterkunft kostet derzeit 2,000 € für einen einwöchigen Aufenthalt. Ein Aufschlag von 21 % würde den Preis vor Plattformgebühren, Reinigungskosten und sonstigen Buchungskosten auf 2,420 € erhöhen.

Wenn vergleichbare Unterkünfte, Hotels oder alternative Reiseziele zu niedrigeren Preisen verfügbar sind, muss der Eigentümer möglicherweise einen Teil der Steuer durch eine Senkung der Miete auffangen. Die finanziellen Auswirkungen könnten sich daher auf einen höheren Preis für den Gast, einen geringeren Nettogewinn für den Eigentümer, eine schwächere Auslastung oder eine Kombination aus all dem verteilen.

Eigentümer, die der IVA unterliegen, können unter Umständen die Vorsteuer auf bestimmte betriebliche Kosten zurückfordern. Dies hängt jedoch von der Eigentümerstruktur, der Art der Tätigkeit, den abzugsfähigen Ausgaben und der steuerlichen Behandlung des Vermögens ab.

Die Überschrift „21 % Steuer auf Ferienwohnungen“ bedeutet daher nicht automatisch eine Einkommensminderung von 21 % für den Vermieter. Ebenso wenig sollte sie als Kostenfaktor abgetan werden, den jeder Gast ohne Änderung seines Buchungsverhaltens tragen muss.

Mögliche IBI-Zuschläge für touristische Immobilien

Der Entwurf sieht angeblich vor, dass Kommunen in ausgewiesenen Gebieten mit hoher Wohnungsnachfrage einen IBI-Zuschlag von bis zu 50 % auf Immobilien erheben können, die für touristische Vermietungen genutzt werden.

Besitzt ein Eigentümer vier oder mehr touristische Immobilien, kann der Zuschlag Berichten zufolge auf 100 % steigen.

Dies würde nicht zwangsläufig bedeuten, dass jede Immobilie mit einer touristischen Lizenz sofort eine wesentlich höhere IBI-Rechnung erhält.

Die nationale Maßnahme müsste zunächst Gesetz werden. Das betreffende Gebiet müsste dann gegebenenfalls formell als Wohnungsnotgebiet ausgewiesen werden, und die Gemeinde bräuchte sowohl die rechtliche Befugnis als auch den politischen Willen, den Zuschlag einzuführen.

Folglich ist eine nationale Befugnis, die es den Kommunen erlaubt, das Grundeinkommen zu erhöhen, nicht dasselbe wie eine automatische nationale Steuererhöhung.

Es ist außerdem ungewiss, ob Benahavís die endgültigen Kriterien für eine solche Maßnahme erfüllen würde oder ob die lokale Behörde sich für deren Anwendung entscheiden würde.

Die vorgeschlagene 31-Tage-Grenze

Das vorgeschlagene Maßnahmenpaket zielt außerdem darauf ab, eine klarere Trennung zwischen kurzen Touristenaufenthalten und echten Saisonmietverträgen zu schaffen.

Die angekündigten Maßnahmen würden verhindern, dass Saisonverträge für Zeiträume von weniger als 31 Tagen abgeschlossen werden, und würden vorschreiben, dass im Vertrag ein triftiger Grund für den vorübergehenden Aufenthalt angegeben und belegt werden muss.

Als Grund können beispielsweise eine vorübergehende Beschäftigung, ein Studium, eine medizinische Behandlung oder ein anderer definierter Umstand gelten, der erklärt, warum der Mieter die Unterkunft nur für einen begrenzten Zeitraum benötigt.

Kann der Eigentümer keinen echten vorübergehenden Zweck nachweisen, so kann der Vertrag als gewöhnlicher Wohnsitz des Mieters behandelt werden, wobei die entsprechenden Wohnsitzschutzbestimmungen rückwirkend Anwendung finden.

Damit soll verhindert werden, dass Vermieter gewöhnliche Wohnraummietverhältnisse als „saisonal“ bezeichnen, nur um die mit Dauerwohnungsverträgen verbundenen Schutzmaßnahmen zu umgehen.

Strengere Strafen für Airbnb, Booking.com und andere Plattformen

Digitale Plattformen würden mit erheblichen Strafen rechnen müssen, wenn sie die vorgeschriebenen Mietinformationen nicht bereitstellen oder unvollständige, ungenaue oder verspätete Daten übermitteln.

Zu den Strafen zählen Geldbußen von bis zu 1 Million Euro oder ein Prozentsatz des weltweiten Jahresumsatzes für die schwerwiegendsten Verstöße.

Obwohl diese Strafen in erster Linie die Plattform und nicht den einzelnen Eigentümer treffen würden, führt eine strengere Haftung der Plattform in der Regel zu strengeren Kontrollen der Gastgeber.

Plattformen könnten klarere Nachweise für Registrierung, Eigentum, Vereinbarkeit mit der Gemeinschaft und die Rechtmäßigkeit jeder angebotenen Immobilie verlangen. Einträge mit fehlenden oder widersprüchlichen Angaben könnten daher schneller gesperrt oder entfernt werden.

Welche Auswirkungen könnte dies auf eine Immobilie mit touristischer Lizenz haben?

Eine ordnungsgemäß dokumentierte touristische Lizenz wäre weiterhin wertvoll, da sie eine rechtliche Flexibilität bietet, die ein nicht lizenziertes Objekt möglicherweise nicht besitzt.

Der finanzielle Wert dieser Flexibilität könnte sich jedoch ändern.

Niedrigere Nettomietrenditen

Wenn eine Mehrwertsteuer von 21 % anfällt und der Markt verhindert, dass die volle Gebühr an die Gäste weitergegeben wird, könnten die jährlichen Nettomieteinnahmen sinken.

Der Effekt wäre am deutlichsten bei Immobilien zu beobachten, die hauptsächlich zur Renditeerzielung erworben und auf der Grundlage von Annahmen finanziert werden, die auf historischen Mietpreisen basieren.

Exklusive Villen, Golfhäuser in erster Golflinie, luxuriöse Penthäuser und Unterkünfte für größere Gruppen können eine höhere Preisgestaltung ermöglichen. Gäste, die diese Objekte buchen, treffen ihre Entscheidung nicht immer ausschließlich aufgrund des Preises.

Für austauschbare Apartments, die mit einem großen Angebot ähnlicher Unterkünfte konkurrieren, könnte es schwieriger werden, ihren endgültigen Buchungspreis zu erhöhen.

Mehr Verwaltung

Eine steuerpflichtige touristische Vermietungstätigkeit könnte eine formellere Buchführung, gesetzeskonforme Rechnungen, regelmäßige Umsatzsteuererklärungen und eine klarere Trennung von steuerpflichtigen Einnahmen und abzugsfähigen Ausgaben erfordern.

Professionelle Vermieter können sich relativ leicht anpassen. Gelegenheitsvermieter, die ihr Zweitwohnsitz nur wenige Wochen im Jahr vermieten, könnten hingegen feststellen, dass die zusätzlichen Kosten und der Verwaltungsaufwand den Ertrag nicht mehr rechtfertigen.

Weniger, aber professionellere Betreiber

Die Kombination aus Besteuerung, Meldepflichten für Plattformen, Zustimmung der Community und kommunalen Beschränkungen könnte die Zahl der Gelegenheits-Hosts schrittweise reduzieren.

Davon könnten professionell verwaltete Objekte, die weiterhin auf dem Markt sind, profitieren. Ein geringeres Angebot an konformen Ferienhäusern könnte die Auslastung und die Übernachtungspreise der attraktivsten Objekte stützen.

Der Vorschlag würde den Markt für Ferienwohnungen nicht zwangsläufig abschaffen. Stattdessen könnte er die Aktivitäten in einem kleineren, stärker regulierten und professionell geführten Sektor bündeln.

Die Lizenz könnte die Flexibilität des Wiederverkaufs weiterhin schützen.

Selbst wenn die Mietrenditen weniger attraktiv werden, legen Käufer möglicherweise weiterhin Wert auf eine bestehende und gültige touristische Lage.

Eine touristische Lizenz gibt dem zukünftigen Eigentümer die Wahl. Sie verpflichtet ihn nicht dazu, die Immobilie als Ferienwohnung zu betreiben.

Ein Käufer könnte das Haus privat nutzen, es nur zeitweise vermieten oder den Mietstatus beibehalten, um sich gegen zukünftige Veränderungen der Lebensumstände abzusichern.

Wie wir in unserem Artikel darüber, ob die Immobilienpreise an der Costa del Sol sinken, wenn Gemeinden Kurzzeitvermietungen einschränken, untersucht haben , kann eine Lizenz nicht nur für konventionelle Kapitalanleger attraktiv sein. Sie kann auch Käufer ansprechen, die sich einen flexiblen Lebensstil bewahren möchten.

Welche Auswirkungen könnte dies auf Immobilien ohne touristische Lizenz haben?

Eine nicht lizenzierte Immobilie würde nicht automatisch wertvoller werden, nur weil lizenzierte Ferienwohnungen mit zusätzlichen Steuern belegt werden.

Allerdings könnten die Unterschiede zwischen Wohngebieten und touristisch orientierten Siedlungen deutlicher werden.

Wohngebiete könnten attraktiver werden

Manche Käufer bevorzugen aktiv Wohnanlagen ohne Kurzzeitgäste.

Sie schätzen ruhigere Schwimmbäder, berechenbarere Nachbarn, mehr Sicherheit, weniger häufige Bewegungen in Gemeinschaftsbereichen und eine ruhigere Wohnatmosphäre.

Für diese Käufer könnte eine Beschränkung der touristischen Vermietung eher ein Vorteil als ein Nachteil sein.

Dies trifft insbesondere auf Benahavís und Umgebung zu, wo viele Käufer Privatsphäre, Sicherheit, Landschaft und Lebensqualität über eine maximale Mietrendite stellen.

Die Nachfrage nach Langzeitmietwohnungen könnte steigen

Das erklärte Ziel der Regierung ist es, einige Ferienimmobilien wieder dem Wohnungsvermietungsmarkt zugänglich zu machen.

Wenn Eigentümer die Kurzzeitvermietung aufgeben, könnte ein Teil auf Langzeit- oder echte Saisonvermietung umsteigen. Andere könnten die Immobilie verkaufen oder sie ausschließlich selbst nutzen.

Wohnungen, die sich für dauerhaftes Wohnen eignen – insbesondere solche in der Nähe von Schulen, Geschäften, öffentlichen Verkehrsmitteln und ganzjährigen Dienstleistungen – könnten am meisten von einer erhöhten Nachfrage nach langfristigen Mietwohnungen profitieren.

Eine abgelegene Luxusvilla, die für Feriengruppen konzipiert wurde, wird jedoch nicht automatisch zu bezahlbarem Wohnraum für eine einheimische Familie, nur weil sich ihre steuerliche Behandlung als Ferienvermietung ändert.

Benahavís beherbergt eine beträchtliche Anzahl hochwertiger Zweitwohnungen und Luxusimmobilien. Der Zusammenhang zwischen touristischen Mietobjekten und dem lokalen Wohnungsangebot ist daher weniger direkt als in dicht besiedelten Stadtzentren.

Für nicht lizenzierte Häuser könnte sich immer noch ein engerer Wiederverkaufsmarkt finden.

Ein Haus ohne Vermietungserlaubnis mag für private Käufer sehr attraktiv sein, kann aber Käufer verlieren, die auf ein regelmäßiges Mieteinkommen oder die Möglichkeit angewiesen sind, die Eigentumskosten auszugleichen.

Manche Käufer wünschen sich auch die Flexibilität, das Haus in Zeiten, in denen sie es nicht nutzen, zu vermieten oder einen möglichst breiten Wiederverkaufsmarkt für die Zukunft zu erhalten.

Folglich ist es unwahrscheinlich, dass lizenzierte und nicht lizenzierte Wohnimmobilien wirtschaftlich identisch werden. Der Markt dürfte sich stattdessen deutlicher in lifestyleorientierte Wohnimmobilien und Immobilien mit nachgewiesener gewerblicher Flexibilität aufteilen.

Wie sieht es mit der Zustimmung der Bevölkerung in Andalusien aus?

Die vorgeschlagenen nationalen Steuermaßnahmen würden neben den Tourismusbestimmungen Andalusiens und der spanischen Gesetzgebung zum horizontalen Eigentumsrecht bestehen, anstatt diese zu ersetzen.

Seit April 2025 benötigen Eigentümer, die in einem Gebäude oder einer Wohnanlage eine neue touristische Vermietungstätigkeit aufnehmen möchten, in der Regel die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft gemäß dem geltenden Drei-Fünftel-Abstimmungsrahmen.

Die Gemeinden können per Abstimmung neue touristische Vermietungsaktivitäten genehmigen, einschränken, an Bedingungen knüpfen oder verbieten.

Sie können auch eine frühere Entscheidung in einer ordnungsgemäß einberufenen zukünftigen Sitzung erneut prüfen, wie in unserem Artikel darüber erläutert wird, ob Eigentümer in Andalusien eine neue Abstimmung über Kurzzeitvermietungen beantragen können.

Eine Immobilie könnte daher zwar die nationalen Steueranforderungen erfüllen, aber dennoch aufgrund von Gemeindesatzungen, einem Gemeindebeschluss, regionalen Tourismusvorschriften, kommunalen Planungsbeschränkungen oder Mängeln in der Dokumentation der Immobilie nicht als Ferienwohnung genutzt werden können.

Eine wichtige Änderung im spanischen nationalen Mietregister ab 2026

Eigentümer sollten sich zudem darüber im Klaren sein, dass das nationale Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen in Spanien eine bedeutende rechtliche Kehrtwende erfahren hat.

Die Número de Registro Único de Alquiler, allgemein bekannt als NRUA, ist seit dem 1. Juli 2025 für die Werbung bestimmter Kurzzeitvermietungen auf Online-Plattformen verpflichtend.

Im Mai und Juni 2026 annullierte der Oberste Gerichtshof Spaniens jedoch wesentliche Teile des Königlichen Dekrets 1312/2024 über das nationale Registrierungsverfahren.

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Zentralregierung ihre Kompetenzen überschritten habe, indem sie Teile der Registrierungsfunktion in das Grundbuchsystem integriert habe.

Die Urteile hoben weder die regionale Tourismusregistrierung in Andalusien noch die Genehmigungspflichten der Gemeinden oder die kommunalen Kontrollmechanismen auf. Sie untergruben jedoch die Rechtsgrundlage des separaten NRUA-Verfahrens auf Landesebene.

Eigentümer sollten daher vorsichtig sein, sich auf ältere Richtlinien zu verlassen, die lediglich besagen, dass jede Online-Kurzzeitvermietung die nationale Nummer einholen und anzeigen muss, ohne die Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2026 zu berücksichtigen.

Es könnten weitere Gesetze eingeführt werden, um das aufgehobene Verfahren zu ersetzen und Spaniens Verpflichtungen im Rahmen des EU-Datenrahmens für Kurzzeitvermietungen zu erfüllen.

Aktuell sollten Eigentümer sorgfältig zwischen Folgendem unterscheiden:

• Regionales Tourismusregister Andalusiens;
• kommunale Anforderungen und Beschränkungen;
• Zustimmung oder Verbote der Gemeinschaft;
• die Anforderungen der einzelnen Buchungsplattformen; und
• das gestörte nationale Registrierungsverfahren.

Wie wahrscheinlich ist es, dass der Vorschlag Gesetz wird?

In der jetzigen Form erscheinen die Erfolgsaussichten ungewiss.

Die spanische Regierung kann ein Realdecreto-ley durch den Ministerrat verabschieden, der Kongress muss es jedoch innerhalb von 30 Tagen bestätigen.

PSOE und Sumar verfügen nicht über die parlamentarische Mehrheit. Die Regierung ist daher auf die Unterstützung oder Stimmenthaltung anderer Parteien angewiesen.

Der Vorschlag wurde verschoben, da nicht genügend parlamentarische Unterstützung gesichert werden konnte. Junts per Catalunya, eine katalanische nationalistische und für die Unabhängigkeit eintretende Partei, deren Stimmen entscheidend sein können, da die spanische PSOE-Sumar-Regierung keine parlamentarische Mehrheit besitzt, kritisierte das Paket als übermäßig interventionistisch und forderte mehr Unterstützung für Kleinvermieter sowie strengere Maßnahmen gegen illegale Besetzungen. Podemos beanstandete weitere Teile des Pakets, darunter vorgeschlagene Änderungen des Bodenrechts, die nach Ansicht der Partei Immobilienspekulationen begünstigen könnten.

Die vorgeschlagene 21%ige IVA-Behandlung ist wiederholt in staatlichen Wohnungsbauprogrammen und damit verbundenen politischen Initiativen aufgetaucht.

Selbst wenn dieses spezielle Dekret scheitert, könnte die Politik durch ein enger gefasstes Dekret, herkömmliche Gesetzgebung, ein zukünftiges Steuerpaket oder eine andere Haushaltsmaßnahme wiederkehren.

Die vorgeschlagene IBI-Zuzahlung könnte sich als schwieriger einheitlich anzuwenden erweisen, da sie von den Befugnissen der lokalen Behörden, der unter Druck stehenden Definition von Wohngebieten und kommunalen politischen Entscheidungen abhängen würde.

Die endgültige Gesetzgebung, sofern sie überhaupt verabschiedet wird, kann daher wesentlich von dem derzeit diskutierten Entwurf abweichen.

Wie könnte sich die spanische Ferienvermietungssteuer auf die Immobilienpreise in Benahavís auswirken?

Das wahrscheinlichste Ergebnis ist kein allgemeiner Rückgang der Immobilienwerte in ganz Benahavís.

Stattdessen könnten die Vorschläge einen stärker segmentierten Markt schaffen, in dem jede Immobilie nach ihrer rechtlichen Lage, ihren Wohnqualitäten, ihrer Mietperformance und der Zielgruppe bewertet wird.

Lizenzierte Immobilien mit starker Vermietungsperformance

Gut gelegene Immobilien mit etablierten Einnahmen, professionellem Management, Kompatibilität mit der Nachbarschaft und eindeutiger Dokumentation können einen höheren Preis erzielen.

Ihre Nettoerträge könnten sinken, doch Knappheit und Rechtssicherheit könnten einen Teil dieses Rückgangs ausgleichen.

Wenn Gelegenheitsbetreiber den Markt verlassen, könnten die verbleibenden, stärksten Betriebe auch mit weniger legalem Wettbewerb konfrontiert werden.

Lizenzierte Immobilien mit geringen Renditen

Immobilien, deren Attraktivität stark von niedrigen Übernachtungspreisen abhängt, könnten anfälliger sein.

Wenn die Mietrendite nach Abzug von Verwaltungsgebühren, Reinigung, Nebenkosten, Plattformprovision, Instandhaltung und Gemeinschaftskosten bereits bescheiden ist, könnte eine zusätzliche Besteuerung die Investitionsmöglichkeit schwächen.

Manche Eigentümer akzeptieren möglicherweise einen niedrigeren Verkaufspreis, wechseln zu einem anderen Vermietungsmodell oder verkaufen an einen Lifestyle-Käufer, der weniger Wert auf Rendite legt.

Häuser in Gemeinden, die touristische Vermietung verbieten

Diese Immobilien könnten für Dauerbewohner, Rentner und Zweitwohnungsbesitzer, die Wert auf Ruhe legen, weiterhin sehr attraktiv sein.

Eine gut geführte und friedliche Gemeinde kann auch dort hohe Preise erzielen, wo touristische Vermietungen nicht erlaubt sind.

Immobilien mit unsicherer Rechtslage

Die am stärksten gefährdete Kategorie verfügt möglicherweise weder über eine eindeutige Lizenz noch über einen eindeutigen Wohnsitz.

Bei Immobilien, die auf der Grundlage von Annahmen, unvollständigen Registrierungen oder unklaren Genehmigungen der Gemeinde vermarktet werden, könnten längere Verkaufszeiten und intensivere Preisverhandlungen erforderlich sein.

Käufer zögern zunehmend, einen Aufpreis für ein Vermietungspotenzial zu zahlen, das nicht nachgewiesen werden kann.

Könnten die besten lizenzierten Immobilien an Wert gewinnen?

Ja, dies ist jedoch nicht garantiert.

Wenn Steuern und Regulierungen die Zahl der rechtlich zulässigen touristischen Unterkünfte verringern, könnten die verbleibenden, konformen Unterkünfte knapper werden.

Ein Käufer, der gezielt nach einer betriebsbereiten Ferienimmobilie sucht, hat möglicherweise weniger Auswahl. Diese Knappheit könnte den Wert von Häusern mit folgenden Merkmalen stützen:

• eine gültige andalusische Tourismusregistrierung;
• klare Kompatibilität mit der Community;
• eine geeignete Stelle im öffentlichen Dienst;
• nachgewiesenes und ordnungsgemäß dokumentiertes Einkommen;
• professionelles Management und Rechnungswesen; und
• Ein Layout und eine Lage, die sich im Urlaubsmarkt bewährt haben.

Die Lizenz selbst ist nicht die einzige Wertquelle. Den größten Wert erzielt man durch eine vollständige und nachweisbare operative Position.

Wird der Vorschlag dazu führen, dass Häuser wieder auf den langfristigen Markt zurückkehren?

Einige Objekte würden wahrscheinlich in die Langzeit- oder Saisonvermietung übergehen.

Allerdings könnte der Effekt in luxuriösen Küstenregionen geringer ausfallen als von den politischen Entscheidungsträgern erwartet.

Eigentümer könnten auf verschiedene Weise reagieren. Sie könnten die Ferienvermietung fortsetzen und die Preise erhöhen, einen Teil der Steuer selbst tragen, in weniger, aber dafür gewinnbringenderen Zeiträumen vermieten, auf echte Saison- oder Langzeitvermietung umsteigen, das Haus für den Eigengebrauch behalten oder es verkaufen.

Eine stattliche Villa in La Zagaleta, El Madroñal, Los Flamingos oder einem anderen exklusiven Wohngebiet wird wahrscheinlich nicht zu einem gängigen, bezahlbaren Wohnraum werden, nur weil die Kurzzeitvermietung weniger rentabel wird.

Die Maßnahmen könnten in dicht besiedelten städtischen Wohnungsmärkten eine stärkere Wirkung auf das Wohnungsangebot haben als in den exklusiven Villenanlagen von Benahavís.

Was sollten Eigentümer jetzt tun?

Kein Eigentümer sollte eine endgültige Entscheidung allein auf Grundlage eines Dekretentwurfs treffen. Dennoch ist jetzt ein sinnvoller Zeitpunkt für eine Überprüfung:

• die andalusische Tourismusregistrierung des Anwesens;
• Gemeinschaftsstatuten und entsprechende Sitzungsprotokolle;
• ob eine Zustimmung der Gemeinde erforderlich ist oder bereits erteilt wurde;
• kommunale Kompatibilität und Planungsbeschränkungen;
• die auf Buchungsplattformen angezeigten Informationen;
• aktuelle Mietkonten und realistische Nettorendite;
• ob die Mehrwertsteuer bereits Anwendung findet, weil Dienstleistungen im Hotelstil angeboten werden; und
• ob eine echte langfristige oder saisonale Alternative rechtlich und wirtschaftlich realisierbar wäre.

Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, sollten klare Belege vorbereiten, anstatt sich auf die Formulierung „Touristenlizenz inklusive“ zu verlassen.

Käufer sollten ihren Anwalt bitten, die vollständige Rechtslage zu prüfen und die Mieteinnahmen nach Abzug von Steuern, Verwaltungskosten, Reinigung, Instandhaltung, Nebenkosten, Versicherungen, Gemeinschaftsgebühren, Grundsteuer und Leerstand zu ermitteln.

Ein Markt, der sich nach Verwendungszweck gliedert, nicht einfach nur steigt oder fällt

Die in Benahavís eingeführte Ferienvermietungssteuer in Spanien könnte die Art und Weise verändern, wie Käufer lizenzierte touristische Objekte, Wohnhäuser und Gemeinden vergleichen, die Kurzzeitvermietungen einschränken. Sie würde jedoch nicht automatisch den Wert jeder Immobilie mindern.

Für Benahavís und die umliegende Costa del Sol dürfte das Ergebnis eine klarere Trennung sein zwischen professionell betriebenen touristischen Objekten, Häusern, die ihre Lizenz hauptsächlich für zukünftige Flexibilität behalten, echten Saison- und Langzeitmietobjekten und Wohnanlagen, die bewusst den ungestörten Genuss gegenüber der Kurzzeitvermietung priorisieren.

Eine dokumentierte touristische Position kann auch dann wertvoll bleiben, wenn die damit verbundenen Einnahmen steuerlich weniger effizient werden.

Gleichzeitig könnten Gemeinden ohne touristische Ferienwohnungen eine wachsende Gruppe von Käufern anziehen, die Ruhe, Privatsphäre und Stabilität suchen.

Das größte Risiko besteht in der Unsicherheit: Immobilien, die mit einem Vermietungspotenzial vermarktet werden, das durch aktuelle regionale, kommunale und gemeinschaftliche Dokumente nicht belegt werden kann.

Bis der Vorschlag angenommen, geändert oder verworfen wird, sollten Eigentümer die gemeldeten Steueränderungen eher als politische Warnung denn als bestehende Verbindlichkeit betrachten.

Weiterführende Literatur

Sinken die Immobilienpreise, wenn touristische Vermietungen eingeschränkt werden?

Wir untersuchen, was tatsächlich mit den Immobilienwerten an der Costa del Sol passiert, wenn Gemeinden Kurzzeitvermietungen einschränken oder verbieten.

Können Eigentümer eine erneute Abstimmung über Kurzzeitvermietungen beantragen?

Wie die Regeln für kommunale Abstimmungen in Andalusien funktionieren und ob eine frühere Entscheidung neu aufgerollt werden kann.

Spaniens Regeln zur Registrierung von Ferienwohnungen

Unser aktualisierter Leitfaden zur regionalen Registrierung, zu nationalen Anforderungen, Plattformregeln und den Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs von 2026.

Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen zu einem sich entwickelnden politischen und rechtlichen Vorschlag. Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Immobilienbewertungsberatung dar. Die Regelungen können sich ändern, und ihre Anwendung hängt von der jeweiligen Gemeinde, dem Umfeld, der Eigentümerstruktur und den angebotenen Dienstleistungen ab. Lassen Sie sich vor dem Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie stets unabhängig professionell beraten.